めでたくアパートの大家になった私たち夫婦。ほっと一息つきたいところですが、管理に関わるさまざまな手続きをすることとなります。
この記事では、物件購入前後に行った管理会社開拓について、押さえておきたいポイントをお伝えします。物件管理をどうするのか、どの会社に管理を委託するのかで、アパート経営の成功を左右すると言っても過言ではありません。
管理会社の良し悪しは、アパート経営に大きく影響します。私たちの体験談もお話ししていますので、ぜひ参考にしてみてください。
物件購入前に行っておいた方がよいこと：管理会社開拓
管理会社探しは、仮審査が通ったらすぐにはじめる
アパートを購入の契約手続きが終わると、物件の名義はすぐに購入者に変わります。当然ですが、そこから自分たちの持ち物になるので、管理を良い状態に維持しておく必要があります。
入居者さんの暮らしに問題が発生しないよう、さまざまな契約を変更して行かなければなりません。
一番大切なのは「どのようにアパートを管理していくのか」、つまり管理方法の選定です。不動産投資がはじめての人にとっては、物件を購入するまで大変だったので一息つきたいところですが、ここからが本番。
入居者さんが安心して暮らしてもらえることで収益（家賃）が入ってきます。ですので、仮審査に通り、本審査が完了するまでの間に、どのように物件を管理していくのかを真剣に考えておくことをおすすめします。
賃貸物件の管理の仕方は３種類
収益物件の管理方法は大きく3つあります。
管理会社と管理委託契約を結ぶ
管理会社とサブリース契約を結ぶ
自主管理
管理会社と管理委託契約を結ぶ
管理会社が大家から委託を受けて管理を行います。あくまでも大家からの「委託」なので、最終的なリスクや費用負担は大家にあるということです。
入居者から「給湯器が壊れている」「ドアの鍵が開かない」などのトラブルや「隣人が騒がしい」「ゴミが分別されていない」などのクレームがあった場合、管理会社が間に入ってくれますが、修理代や対応にかかる費用は大家が払うことにとなります。
「すべてお任せ」にはなっていないということに注意してください。
管理料の目安は、家賃の3%～5%（共益費を含む）が一般的です。
管理会社とサブリース契約を結ぶ
管理会社が大家から建物を一括して借り受け、賃貸借契約・クレーム対応・建物の維持管理などを行う方式です。管理会社が入居者に転貸する形を取ります。
サブリース契約を結ぶと、物件に入居者がいるいないにかかわらず、一定の賃料が管理会社から大家に支払われます。
入居者からのクレームやトラブルなどのリスクを管理会社がおってくれるので、大家のリスクはかなり軽減される一方、管理料が高くなったり（共益費を含む家賃の10%～15％）、入居者からもらう敷金・礼金・更新料などは、管理会社の収入となります。
多くの責任は管理会社であるとはいえ、すべてではありません。リフォーム代や共用部の水道光熱費、清掃費は大家負担であることも覚えておきたいところです。
私たちの物件の前オーナーは、建築会社から勧められてサブリース契約をしていました。個人的には、管理料が高いのであまりおすすめしません。空室リスクを第一に考えている方であれば、サブリース契約だと安心です。
自主管理
物件の管理に関わることをすべて自分で行います。管理会社を通さない分、費用を抑えられるのが最大のメリットです。
しかし、入居者のトラブルやクレームに24時間対応するのはとても大変です。緊急対応への不安がない、管理物件が自宅から近い、どうしても管理委託コストをかけたくないなどの方向けといえます。さまざまな問題に柔軟に対応する必要があるので、大家業に精通していないと難しいでしょう。
私たちは「管理会社と管理委託契約を結ぶ」パターンを選び、管理委託料として3.8%を支払い、管理をお願いしました。
「管理と客づけが得意かどうか」と「大家とコミュニケーションをとる意思があるかどうか」
管理会社を選ぶときに重要なポイントは「管理と客づけが得意かどうか」です。実は、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があります。
不動産の売買仲介が得意
賃貸仲介が得意
賃貸管理が得意
収益物件を紹介してくれた不動産会社にそのまま管理を委託するケースが多いようですが、その会社が必ずしも賃貸仲介や管理が得意かどうかはわかりません。売買仲介の手数料が収益の大きな柱になっていると、賃貸管理にまで力が入らないということも考えられます。
不動産会社のメイン業務は何か
物件を丁寧に管理しているか
空室対策が十分にされているか
これらのポイントを踏まえて大切な物件をきちんと管理してくれるかどうか、空室が発生した時に積極的に客づけをしてくれそうか、などを見極めていきましょう。
私たちは東海地区で仲介・管理が強い大手の会社に管理をお願いすることにしました。物件購入時に空室が１部屋あったこともあり、客付けに強い方が心強い と思ったのです。大手の会社の方が、内覧希望数や入居相談の来店数が多く、入居が決まりやすいと考えました。
店内の雰囲気や従業員の対応が良いことも決め手となりました。管理をお願いすると、私たち大家は入居者さんと直接コミュニケーションをとることはありません。入居者と私たちの間を、管理会社が取り持ってくれるわけです。こまめに連絡をしてくれる信頼できる会社を選びましょう。
「入居者さんを大切にしつつも、大家の利益が少しでも多く残るように尽力してくれる」と、思える会社を見つけるのが重要です。
物件購入後に毎月の管理手数料がどの程度になるのか見積もりをとっておくこと
物件購入後もさまざまな諸経費がかかるので、購入前に予算を立てておくことを おすすめします。私たちは、物件購入の仮審査が終わってすぐに管理会社を探し、いくつかの会社から管理費の見積もりをとっています。
満室時の家賃がおおよそ60万ほどだったので、2.2万円くらいが月々の管理費として見積もられていました。
物件購入後のコストに関するイメージはあらかじめ持っておかないと、家賃収入がすべて利益だと錯覚してしまいます。物件購入前に毎月何がどのくらいかかるのかを具体的にイメージしておきましょう。
物件購入手続きの１週間前に管理契約を結んだことで、スムースに管理を開始できた
私たちは、物件購入後にスムースに物件管理をしていきたいと考え、物件購入1週間前に管理委託契約を結びました。
具体的には、次のようなスケジュールでアパート経営を引き継ぎました。
9/23 管理契約締結
9/27 融資実行、所有者移転、アパートが私たちの所有物件となる
10/1 管理会社移転。委託した会社が管理を開始
管理開始後、管理会社がすぐに入居者に向けて通知してくれたので、オーナー変更に伴うトラブルはなく、アパート経営をスタートできました。
まとめ
アパート経営を成功させるには、管理会社の選定が鍵となります。物件購入前に管理会社を探し、管理方法（委託契約・サブリース・自主管理）を決めておくことが重要です。管理会社選びでは、客付けや管理の得意分野を確認し、信頼できる業者を見極めましょう。
購入前に管理費用を見積もり、コストを具体的に把握することも大切です。準備を怠らず、スムースな管理開始を目指しましょう。
次回は、物件購入後に行った諸手続き（火災保険・光熱・通信などの契約）ついてのポイントをお伝えいたします。
どうぞ、お楽しみに!!