いよいよオーナーに!! アパート購入までの流れを解説

- 買い付けから融資実行まで -

前回の記事では、3ヶ月に及ぶ物件検索、現地調査の末に見つけた運命の物件についてお話ししました。物件購入まであとわずかです!!今回は、購入の際に知っておきたい具体的なステップについてお話しします。私たちの体験談を踏まえて、気をつけておきたいポイントもお伝えしていきます!!

ぜひ、最後まで読んでみてください!!

買う物件が決まったら「買付証明書」を発行：作成方法とその重要性

理想的なアパートを見つけ、融資の仮審査が通った私たちは、不動産会社に買い付け申し込みをしました。

買い付け申し込みの際には「買付証明書」を発行します。物件購入の意思を売主に示す書類です。正式には「購入申込書」や「買受証明書」とも呼ばれます。この書類には法的拘束力はありませんが、売主にとって「買主の真剣度」を確認する重要な書類とされています。

実際に私たちが提出した買付証明書の内容

当時の買付証明書の控えを確認したところ、以下のことが記載されていました。

• 購入者住所・氏名

• 物件の詳細情報（所在地・地積・土地の権利状況・建物面積・建物の構造）

• 買付金額（税込）

• 支払い条件（手付金→相談、中間金→なし、決済時→残代金）

• スケジュール（契約希望日→相談、決済希望日→相談）本書有効期限その他希望条件（融資特約有）

買付証明書の書式や記載内容は、不動産会社によってさまざまです。

購入希望価格の決め方：市場価格や資金計画を基にした判断基準

希望する購入価格より売主が提示する価格（出値）が市場価格や資金計画よりも高いと思ったら、希望の金額で買付申し込みが可能です。買付証明書に記入した購入希望金額が出値よりも低くければ「指値」となり、売主との交渉の基礎となります。

買い付け時に注意したいポイント

• 手付金の準備が必要です

手付金とは、不動産売買契約時に支払うお金のことをいいます。売買代金の5～10％が一般的です。例えば、売買代金が4,500万の場合は、225万〜450万を契約時に支払います。融資が実行される前に「現金を準備する必要がある」ということです。諸条件により、金額を変更することも可能ですが、売主さんによります。

私たちは、6,500万の売買価格に対して150万という破格の手付金で契約できました。ですが手付金は多い方がいいと思います。売主さんの安心に繋がりますし、返済金額やそれに伴う利息も減るからです。手付金は最低でも5%は準備しましょう。

• 売主さんに購入候補者として優先してもらうために

物件の条件が良い場合、他の購入希望者も増えます。必ずしも買付証明書の先着順で対応されるとは限りません。重要なのは、自分が「確実に購入できる候補者」であることを売主にアピールすることです。

例えば、現金購入や「融資特約（銀行からの融資が通らなかった場合に購入をキャンセルできる特約をつけない）なし」などの条件がある方が、優先される可能性が高まります。また、医師や弁護士など社会的信用があることも、売主に対してのアピールポイントとなります。条件でライバルと差をつけることが成功の鍵です。

• 実際は融資を組んで物件購入することがほとんど

とはいえ、私たちのような兼業大家の多くは、現金で一括購入するケースは少なく、融資を組んで購入することがほとんどだと思います。

私たちは希望物件について、買付証明書を提出した翌日にローンの事前審査を打診しました。無事に購入できたから言えることですが、このような流れで買い付けを進めるのは実はあまりよくありません。もし、他の購入者希望者が銀行の仮審査が通り、買い付けを入れてしまったら、売主はその方を優先する可能性が高いからです。

あらかじめ融資の内諾とその証明書を準備しておき、他の購入希望者よりも自分の買い付けを優先度してもらえるようにしましょう。

• 買い付け申し込みのキャンセルは極力しないように

なお、買い付け申し込みには拘束力がないため、途中でキャンセルすることも可能です。しかし、よほどの理由がない限り、自己都合によるキャンセルはやめておいた方が無難です。売主や不動産会社からの信用が失われてしまうからです。キャンセルの際はくれぐれも注意してください。

買付証明書提出後に行うべき手続きの流れ

買付証明書提出後は、いよいよ契約に向けての手続きを行います。以下がおおまかな流れです。

①      契約者・重要事項説明書の作成（通常は不動産会社が作成してくれます）

②      融資申込書を作成

↓

③      不動産売買契約（契約者・重要事項説明書の署名・捺印）

④      金銭消費賃借契約（きんしょう契約といいます。金消契約書に署名・捺印）

↓

⑤      決済日（銀行の会議室で、残金を決済。賃貸契約書、鍵の引き継ぎなど、所有権移転登記を行う）

私たちがアパートを購入した時は、

8月中　契約者・重要事項説明書の作成(①)

↓

9/1　不動産売買契約（③）・手付金支払・一般媒介契約

↓　この間に融資申込書を銀行へ提出（②）

9/18　銀行にて金銭消費賃借契約(④)、決済日(⑤)

という流れで契約しました。

不動産売買契約書で確認しておきたいこと

売買契約書を確実に理解してからサインすることが大切です

買付証明書と違い、不動産売買契約書には法的効力があります。非常に重要な書類なので、細かいところもチェックしましょう。契約後に「知らなかった」とならないように、わからない箇所はサイン前に必ず確認してください。曖昧にしないことが大切です。

融資特約に関する記載内容は特に大切です

融資金額が契約に明記されていない場合、希望額に満たない融資が承認された場合でも契約を解除できなくなることがあります。

例えば、5000万円の融資を希望していたところを4000万円の融資が承認された場合、差額の1000万円は自己資金で補わなければなりません。もし、解除できたとしても、手付金を放棄する必要があります。契約前に契約内容を確認し、必要に応じて追加条件を交渉することが重要です。

融資特約内容は２種類あります

解除条件タイプ：融資が得られない場合、自動的に契約解除となる

解除権留保タイプ：融資が得られない場合、買主の申し出に基づき契約解除となる

契約後のトラブルがないように、ご自身の契約がどちらのタイプかを十分確認しましょう。

売買契約当日に条件変更があった場合、契約日を設定し直す勇気も必要です

もうすぐ物件が購入できると思うと、つい条件をのんでしまいたくなります。しかし、契約してしまうと後戻りができません。もし、売主側が条件を変えてきたり、物件に対してマイナスの材料が見つかったりした場合は、納得できるまで話し合ってください。

たとえ、マイナス材料が「月々数千円の負担があることが記載されていない」という些細なことだったとしても、口約束で終わらせず、必ず書面で修正してもらいましょう。

私たちの失敗談：購入後に外壁リフォーム履歴がないと判明

私たちの物件は購入当時、築23年経過していました。現場で見に行った時、外観はきれいだと思ったので、契約時に物件内容を細かくチェックしなかったのです。もし、あの時リフォーム履歴がわかっていたら、価格交渉できたかもしれません…。

金消契約・決済日までと当日に行ったこと

いよいよ物件購入のまであとわずかです。私たちの気持ちはかなり高まっていました。今までに経験したことがないことをはじめる時は緊張します。忘れ物がないよう、入念にチェックしました。

私たちはノンバンク銀行で融資を受けたので、支店がありません。融資額が振り込まれる法人口座の銀行支店を貸していただき、そこに

• 売主

• 買主（私たち夫婦）

• 不動産会社

• 融資先銀行社員

• 司法書士

が集まり、融資実行されました。決済手続きが終わった後に司法書士によって所有権移転が行われ、晴れてオーナーとなりました!!　物件検索からおおよそ半年、長いようで短い貴重な体験です。

まとめ

今回の記事では、アパート購入のプロセスとして、買付証明書の提出から契約、融資実行までの流れについて詳しく解説しました。

不動産購入時のトラブルを避けるために、事前の準備と書面確認はとても重要です。早くオーナーになりたいというはやる気持ちはわかりますが、焦らずにいきましょう。

次回は、購入直後に行った管理会社開拓や各種手続きについてお話ししていきます。どうぞお楽しみに!!